报告摘要
① 2月，40个典型城市土地成交建筑面积同比下降29.4%，已经连续4个月下降；土地出让金收入同比下降27.5%；土地成交均价连续12个月同比下跌；土地成交溢价率连续3个月维持在低于2012年溢价率的水平。各项指标均大幅回落。
② 2月，一定程度上受春节假期影响，全国土地市场成交面积环比大幅下降；同比持续下降：一线城市成交建筑面积环比下降5.2%，同比下降9.5%；二线城市成交建筑面积环比下降35.6%，同比下降34.5%；三线城市成交建筑面积环比下降66.5%，同比下降6.8%，量价齐跌。
③ 1-2月，40城年初累计土地成交建筑面积同比下降16.2%，回落较大；40城市累计土地出让金同比下降20.9%。2019年政府工作报告中对房地产仍是平稳发展的基调，短期政策不会放松，随着房企的资金压力逐渐加剧，全国土地市场将继续向合理水平回归。
数据来源：易居研究院、CRIC
40城整体：多项指标同比增速转负
1、土地成交建筑面积：1-2月累计同比下降16%
2019年2月，40个典型城市土地成交建筑面积2849万平方米，一定程度上受到春节假期影响，环比大幅下降40.8%；同比大幅下降29.4%，且已经连续4个月下降，2018年春节假期也在2月份，说明相比2018年,40城土地成交量下降明显。
2019年1-2月，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积7662万平方米同比下降16.2%，相比上年同期回落较大。从图1可知，土地成交建筑面积累计同比增幅于2018年6月开始持续回落，而目前已经转负，地市降温明显。各地房企资金压力较大，购地节奏明显放缓，预计2019年上半年成交面积同比增速将维持在负区间内。
2、土地出让金收入： 1-2月累计同比下降20.9%
2月，40个典型城市土地出让金收入为1378.5亿元，环比下降36.6%，同比下降27.5%。2018年下半年以来全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势。进入2019年，土地出让金连续两个月环比下降，而目前政策与经济环境并未发生大变化，预计未来会持续这一下降趋势。
2019年1-2月，40个典型城市土地出让金累计收入3553.5亿元,同比大幅下降20.9%，延续2018年全年累计同比下降的态势。从40城年初累计土地出让金收入同比增速走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，2018年6月份以来下降趋势较为明显，12月份开始转负。
分城市来看，2019年1-2月，40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为北京、苏州、上海、杭州和福州，累计土地出让金总额分别为583.5、307.8、277.3、273.7和231.7亿元。其中，杭州和苏州累计土地出让金同比大幅下降，降幅分别为-53.4%和-31.8%；上海和福州分别同比增长33.6%和30.4%；北京基本保持不变。杭州土地市场在2018上半年异常火热，百井坊地块以107亿的总价成为年内5月前的全国地王；下半年后地市降温，多宗土地流拍。2018年杭州全年土地出让金居全国首位，进入2019年后地市降温明显，将逐步回归理性水平。苏州与杭州类似，属于强二线城市，2018年上半年土地市场过热，2019年土地出让金同比下跌较大。一线城市土地市场调整时间较长，上海土地出让金同比增加主要是因为地价的上涨，而非成交量的扩大。福州土地出让金同比增加主要来源于成交量的扩大。
3、土地出让均价：连续12个月同比下跌
2月，40个典型城市土地成交均价为4194元/平方米，环比上涨1.7%，同比下跌11.3%，地价相比2018年同期下跌较明显。2018年4月份以来40城土地成交均价稳定在4200元/平方米左右。
40城土地成交均价同比涨幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌，2018年3月进入负区间，10月份以来由于一线城市土地成交建筑面积有所增长，成交结构变化导致40城地价同比跌幅有所收窄。预计在政策调整幅度不大的情况下，2019年上半年40城土地成交均价同比涨幅将继续处于负区间。
需要指出的是本报告内的40城土地成交均价为楼板价。
4、土地成交溢价率：同比下降12.1个百分点
2月，40个典型城市土地成交溢价率为9.2%，与1月相比上升0.5个百分点，与去年同期相比下降12.1个百分点。
从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从图中最早的2011年1月开始，土地市场急速降温，土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点，这是一个长期的调控升级的进程。此后，国家连续两次降息，刺激经济发展，土地成交溢价率才得以反弹，涨势一直持续到2014年年初。
2014年年初至2014年年中，房地产市场低迷，经济面临下滑风险，土地成交溢价率再次由升转降。至2014年三季度，央行降息，各地政府放松限购、限贷，全国房地产市场回暖，再次进入上升周期，土地溢价率也在2016年9月达到历史高点，全国地王频现。2016年9月，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至今。
需要指出的是，过去一年土地溢价率快速下滑，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。2018年11月至今，40城土地成交溢价率已处于历史低点附近，目前已有企稳的趋势，按过去短周期规律来看，未来几个月有望在该水平上筑底企稳。
分城市来看，2月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为南昌、徐州、岳阳、昆明和合肥，土地成交溢价率分别为56%、56%、41%、36%和34%，这几个城市多为弱二线城市和三线城市，反映了本轮周期运行至今三线城市成交相对活跃的特点。2月份，溢价率为0的城市达到了17城，比1月份多8城，土地市场降温明显。
城市分类：一二三线城市地市均明显降温
1、一线城市：成交建筑面积同比下降9.5%
2月，4个一线城市土地成交建筑面积为328.4万平方米，环比下降5.2%，同比下降9.5%。环比成交面积因受春节假期影响，除广州外均为负增长。从同比变化来看，广州和北京成交面积同比增长，上海和深圳同比下降。
4个一线城市土地成交均价为12850.9元/平方米，环比下降1.1%，同比下降7.9%。一线城市的土地成交均价自2017年6月左右开始震荡下跌，今年6月份以来有所反弹与土地出让结构有关，溢价率持续维持在10%以下的低位。土地成交建筑面积自2017年年末以来也维持在2011年以来的较低位水平。2018年11月成交面积较高系正常的年底地价翘尾现象，2019年2月一线城市土地成交建筑面积继续回落。一线城市土地市场在经历了较长的调整时间后目前尚未见到成交量明显回暖，探底仍在进行中。
2、二线城市：成交建筑面积同比下降34.5%
2月，二线城市土地成交建筑面积为2136.1万平方米，环比下降35.6%，同比下降34.5%；成交均价为3618.8元/平方米，环比上涨0.1%，同比下跌20.1%。二线城市的土地成交面积自2017年12月以来开始震荡下跌，预计2019年上半年土地成交面积仍将维持在较低水平。土地均价自2017年9月达到5825.6元/平米的历史高点之后便进入了下行通道，2018年5月份虽有所抬头，但仍处于下行通道，8月份再次转跌，跌势延续至今。2019年2月份地价环比微幅上涨，但以当前的土地成交量水平来看，地价仍处于下跌趋势中。
3、三线城市：量价齐跌
2月，三线城市土地成交建筑面积为384.7万平方米，环比下降66.5%，受春节假期影响较大；同比下降6.8%，同比增幅从2018年10月份开始已进入震荡下跌阶段；成交均价为1993.4元/平方米，环比下跌6.6%，该价格已经低于2018年12月份的低点2024.1元/平方米；同比上涨14.4%，主要因为2018年下半年三线城市，特别是弱三线城市房地产市场处于较火热的板块轮动上涨阶段。值得注意的是，目前棚改货币化安置政策已经改变，多以实物安置，棚改货币的推动力大幅减弱。一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市，目前的去库存任务已经基本完成。可以看到的是，随着去库存及棚改政策的变化和购买力的透支，预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场，结合2月份成交面积的较大下滑以及成交价格创2018年7月份来新低的市场信号，将在2019年持续降温。
结论和趋势：2019年开年土地市场降温明显
2019年2月，40个典型城市土地成交建筑面积同比下降29.4%，土地出让金同比降低27.5%。1-2月，40城累计土地成交面积同比下降16.2，为2017年6月来首次转负；累计土地出让金收入同比下降20.9%；40城土地成交均价连续12个月同比下跌；土地成交溢价率连续三个月微幅上升，但仍低于2012年以来最低值。综合各项指标来看，目前40城土地市场相比去年同期出现明显的降温态势。
分城市来看，一线城市正在执行严厉的调控措施，在部分城市总供地量和核心位置地块供地量增加的情况下，成交面积和成交均价有所上涨，但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市也在继续执行较为严厉的调控措施，二线城市土地市场整体表现出量价齐跌的态势。三线城市进入2019年后重新开启量价齐跌模式，该类城市房地产市场已经处于板块轮动上涨结束开始调整的阶段，预计未来地价将持续调整。
2018年12月21日闭幕的中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。12月24日，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部对2019年楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并强调坚持“房住不炒”的定位不变。近期人民日报发表文，指出楼市稳字当头，不走靠房地产拉动经济的老路。
2019年3月5日的《2019年政府工作报告》中，政府的基调是促进房地产市场平稳健康发展，稳步推进房地产税立法。对房地产市场的政策并没有放松，仍然以“稳”为主，预计在短时间内不会发生改变，随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变，全国的土地市场仍会继续降温。
附注1：本报告所统计的土地为通过招牌挂方式成交的商品房用地，具体土地性质包括纯住宅、商住、商办及综合用地。
附注2：40个典型城市分类如下。4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；22个二线城市：大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、佛山、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南；14个三四线城市：扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊。
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